vineri, 12 august 2011

Luminita Ispas vorbind despre piata imobiliara din America

De curând am stat de vorbă cu Luminiţa Işpas o româncă, specializată în investiţii imobiliare, din Illionois. Lucrează în acest domeniul de aproape 10 ani, este Associate Broker la compania Century 21 SRG din Chicago, iar  în ultimii ani s-a specializat  în short sale şi foreclosure.
Am dorit să aflăm pentru cititorii care este situaţia în momentul de faţă în acest domeniu afectat destul de mult de criza din ultimii ani.  Spre surprinderea probabil a multora dintre dumneavoastră am aflat că în momentul de faţă, din punctul de vedere al cumpărătorului sau investitorului,  Statele Unite au cea mai bună piaţă care a exista vreodată.  “Este un moment unic în toată istoria acestei pieţe imobiliare. De ce spun că este unic ?! Pentru că în fiecare perioadă de recesiune ori dobânzile sunt mici, ori preţurile. În momentul acesta le avem pe amândouă.” spune Luminiţa.
În prezent cel mai avantajos lucru este faptul că pe client îl costă mai puţin dacă  cumpără o proprietate decât dacă ar sta în chirie. De exemplu o proprietate care poate fi închiriată cu 1,300 de dolari, dacă ea este cumpărată se poate plăti sub 1,000 de dolari pe lună.
Pentru că printre românii din zona Chicago există foarte mulţi  inteprinzători particulari, mare parte din ei nu declară foarte mulţi bani la taxe. De aceea este foarte greu când vine vorba să obţină un împrumut. “Banca nu o interesează dacă tu aduci 10,000 de dolari lunar acasă, dacă tu de fapt plăteşti taxe doar pe 2,000 de dolari. Ei se uită la suma pentru care plăteşti taxe şi atunci nu te poţi califica decât pentru un împrumut mic, poate de 500 de dolari pe lună. Dacă mai ai cumva şi o maşina de plătit în rate nu te mai califici la nimic.” spune Luminiţa Işpas.
Cât priveşte împrumuturile aceasta spune că sunt mai multe tipuri de care un compărator poate beneficia în prezent.
Un imprumut guvernamental (FHA Loan), adică un împrumut care este garantat de guvernul federal, se poate obţine punând garanţie la cumparare 3,5% din împrumut. Banii de depozit pot fi primiţi ca şi cadou de la familie sau prieteni. De asemenea costurile de closing, adică la semnarea contractului de cumparare, pot fi plătite de vânzător  putându-se  economisi şi acolo un procent de aproximativ 3% .
Un împrumut care se acordă fără nici o garanţie financiară  (down payment) este cel oferit veteranilor din armata SUA, care sunt buni platnici, adică în ultimul an de zile nu au plăţi făcute cu întarziere.
Un altul se acorda absolvenţilor de medicină care pot să cumpere o proprietate fără a pune  bani jos, ci doar să arate contractul de angajare. Un alt program este adresat absolvenţilor de drept care trebuie să pună 5% din valoarea proprietăţii.  Mai exista un program pentru asistenţi medicali , politişti sau pompieri care trebuie să depuna doar 3% down payment.

Luminiţa Işpas afirmă că unele banci acordă  împrumuturi chiar şi la persone care au scorul de 550 de puncte.(nr. scorul maxim este de 850 de puncte, iar minim de 300,  peste 700 fiind considerat unul foarte bun)
Loan-urile  convenţionale cer însă de obicei un credit scor mai mare.  Dacă de exemplu cineva are un credit score de peste 720 atunci  poate cumpăra o proprietate cu doar 5% down payment. În schimb  însa îi va creşte poliţa de asigurarea a împrumutului , aşa numitul PMI ( Private Mortgage Insurance).  Cu cât clientul pune mai puţin bani la cumpărarea casei, cu atât îi va creşte  dobânda.
Un alt lucru despre care lumea vorbeşte destul de des, este faptul că piaţa imobiliara este extreme de afectată, toată lumea  pierzându-şi casele. Luminiţa Işpas este însa de o altă parere: “Peste 30% din casele din America sunt plătite afară, deci nu au nici un împrumut la ele. Din celelălalt procentaj de 70%, multe mai au de  plătit doar sume  mici, deci pentru ei nu mai contează care este valoarea proprietăţii în momentul de faţă pentru că ei au făcut o investiţie pe termen lung şi nu vor dori să se mute în altă parte în perioada imediat următoare. În principal cei care au probleme sunt un procent de 4-5%, ceea ce nu este un procent mare. Acum bineînţeles că unele zone sunt afectate mai mult decât altele. “

Cu privire la ce şanse au cei care nu şi-au mai plătit împrumuturile şi au pierdut casele, se pare că situaţia nu este chiar aşa de rea, depinde însă în ce fel au procedat. Persoanele care au facut short sale, adica au negociat cu banca şi aceasta a fost deacord să vândă proprietatea la un preţ mai mic decât împrumutul acordat proprietarului, sunt avantajaţi. Cei care fac un short sale , după doi ani pot obţine din nou un împrumut ca să cumpere o nouă proprietate. În plus când se face short sale  în cele mai multe cazuri banca iartă clientul de diferenţa de preţ pe care i-o datorează, după ce proprietatea a fost vândută în pierdere. În unele cazuri îl pune doar să plătească o sumă mică la vânzare. Cei care fac foreclosure însă, acesta le rămâne pe credit timp de 7 ani şi nu pot cumpăra o altă proprietate timp de 5 ani. În plus credit scorul lor va fi afectat, adică va scădea şi va fi mult mai greu să închirieze o locuinţă. La fel vor avea probleme când aplică pentru un loc de muncă. Un foreclosure sau un bankruptcy arată foarte rău pentru un om, pentru că arată faptul că au fost dezinteresaţi în a soluţiona problema cu banca, dându-se bătuţi.
Bancruptcy-ul de exemplu stă pe credit timp de 9 ani de zile, deci te afectează o perioadă şi mai îndelungată.  O să plăteşti mult mai mulţi bani în timp, nu vei putea negocia de exemplu preţul chiriei, nici cel al asigurării de la maşină, ajungând uneori să plăteşti chiar şi dublu faţă de o persoană cu credit bun. Mulţi nu conştientizează acest lucru însă când trag linie o să vadă că plătesc în plus poate zeci de mii de dolari pe an.” declară Luminiţa.
Pentru că ajută foarte mulţi clienţi ajunşi în situaţia de aface un short sale, Luminiţa Işpas ne-a spus că în principal este bine ca lumea să solicite ajutorul unui specialist în momentul când întâmpină probleme în a face plăţi. “ Sunt unele bănci care pot să fie deaccord ca să facă un short sale fără ca proprietarul să fi omis a face plata la rate,  aceste bănci sunt însă mai puţine. Una din ele este Wells Fargo, dar în ultima vreme şi Chase a devenit mai prietenoasă în a face short sale. Înainte însă să faci asta poţi să încerci o reducere a ratei de împrumut, adică să faci o refinanţare, mai ales dacă doreşti ca să mai păstrezi proprietatea. Din păcate astfel de modificări sunt foarte puţine, şi chiar şi din cei care au reuşit să le facă, jumate din ei au ajuns în incapacitatea de a plăti ratele lunare.” spune Luminiţa.
Un alt lucru care se întâmplă când nu mai faci plăţile la casă, companiile de credit carduri vâd acest lucru şi la rândul lor îţi vor reduce şi ele liniile de credit. Aşa că cel mai bine dacă şti că vei avea probleme în efectuarea plăţilor faceţi un short sale şi în doi ani de zile aveţi şansa să cumparaţi o altă proprietate. Banca însă vrea să vadă că aţi încercat, că aţi comunicat cu ei.  Unele din ele dupa cum am spus vă lasă să faceţi short sale chiar dacă nu aveţi întârzieri la plăţi. Ce este şi mai interesant acum, dacă faceţi un short sale fără să fi întârziat cu plăţile, puteţi cumpăra o altă proprietate în ziua următoare cu un FHA Loan, dar bineînţeles nu de la aceeaşi bancă.“ spune Luminiţa.
Cei care doresc să afle şi alte detalii o pot contacta la adresa:

Niciun comentariu: